Proposta di acquisto, contratto preliminare o compromesso?
Accade di frequente che un cliente si rivolga al mio studio legale, soltanto dopo aver firmato una proposta d’acquisto di un immobile, senza che gli sia chiaro il fatto che la proposta di acquisto, una volta accettata dal venditore, si converte in un vero e proprio contratto preliminare, vincolante e con effetti obbligatori. La caparra confirmatoria viene incassata dal venditore nel momento in cui accetta la proposta e lo comunica al compratore: le parti a quel punto sono obbligate a stipulare il contratto definitivo di compravendita davanti al notaio.
Mi sento spesso dire: “avvocato, ho solo firmato la proposta, ma voglio che lei si accerti che l’immobile non presenti problemi”. Se ci sono delle verifiche o degli accertamenti da effettuare sull’immobile che intendiamo acquistare, o se si rende opportuno rivolgersi a un legale per qualsiasi problematica inerente l’immobile, è bene farlo prima di firmare la proposta di acquisto. In alternativa, quantomeno, è bene condizionare l’efficacia della proposta al buon esito degli accertamenti da effettuare.
L’ideale sarebbe poter verificare la regolarità edilizia – la conformità urbanistica – l’assenza di servitù o di ipoteche – e quant’altro, prima di formulare e firmare la proposta (e versare la caparra confirmatoria); può succedere però che si renda necessario “bloccare” velocemente l’immobile d’interesse per evitare di perdere l’opportunità di acquistarlo.
In questo caso, l’efficacia della proposta, affinché il compratore sia tutelato, deve almeno essere condizionata, ad esempio inserendo nel modulo prestampato fornito dalle agenzie immobiliari una frase di questo tipo: L’efficacia del contratto preliminare di compravendita che si concluderà in caso di accettazione della presente proposta, è subordinata all’accertamento della regolarità edilizia e conformità urbanistica dell’immobile”.
Una volta che la proposta di acquisto viene accettata dal venditore e l’accettazione comunicata al compratore, il contratto preliminare è dunque concluso, e deve essere registrato presso l’agenzia delle entrate. Il cosiddetto “compromesso” non è altro che un nuovo contratto preliminare più completo, che recepisce il contenuto della proposta di acquisto, integrandola con tutti quegli elementi che presumibilmente al momento della proposta non erano conosciuti.
Non è obbligatorio redigere il contratto preliminare, ma è consigliabile farlo, dopo aver effettuato tutti gli accertamenti necessari che non si sono potuti fare prima: regolarità edilizia e urbanistica, assenza di vincoli, ipoteche, diritti reali altrui e ogni altra verifica che possa assicurare al compratore la serenità di acquistare un immobile libero da qualsiasi problema. Comprare casa è sempre un grande passo, basta qualche accortezza in più per evitare che diventi un salto nel vuoto.
