Contratto di locazione nullo se non registrato
La terza sezione della Corte di Cassazione, con la sentenza 13/12/2016 n° 25503, torna ad occuparsi della sanzione che colpisce il contratto di locazione allorquando il locatore, proprietario, non provveda alla registrazione secondo quanto previsto all’art. art. 1, comma 346, dellaLegge 30 dicembre 2004, n. 311.
La norma infatti stabilisce che ‘i contratti di locazione sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati’.
Nonostante la chiarezza del dato normativo, la giurisprudenza ha proposto interpretazioni discordanti sull’argomento del contratto di locazione non registrato,punto, nonchè sulle azioni esperibili dal locatario in cui il locatore rifiuti la registrazione del contratto.
Tale impostazione, tuttavia, non è condivisa da quanti sostengono che il dato normativo prescriva chiaramente la sanzione della nullità per il contratto stipulato ma non registrato e, pertanto, che il locatore sia tenuto alla restituzione di tutti i canoni versati dal locatario in forza di un titolo invalido.
Con la sentenza in commento, la terza sezione della Corte di Cassazione consolida quest’ultima interpretazione, valorizzando essenzialmente il dato letterale della norma, che testualmente cita la sanzione della nullità.
Oltre all’argomento letterale, la Corte di Cassazione rileva altresì un’argomentazione di ordine sistematica (sistematico).
Invero, a sostegno di tale conclusione, i giudici richiamano la sentenza 5 dicembre 2007, n. 420 della Corte Costituzionale, dove si afferma che l’art. 1 co. comma 346 della Legge 30 dicembre 2004, n. 311 ha elevato “la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell’art. 1418 cod. civ.“
La sentenza in commento, facendo chiarezza sull’argomento da tempo controverso, rappresenta un intervento che si pone in perfetta armonia con l’obiettivo del legislatore di sanzionare ogni attività contrattuale che si riveli elusiva degli obblighi tributari e contrastante con i principi di ordine pubblico economico.
Pesanti conseguente per il locatore: se omette di registrare il contratto di locazione ( e quindi di pagare la relativa imposta di registro) stipula un contratto nullo, il che significa che il conduttore in qualsiasi momento può recedere dal contratto stesso, senza necessità di gravi motivi di recesso, e, cosa assai più grave, può chiedere la restituzione dei canoni versati sulla base di un contratto nullo, mantenendo in linea teorica solo il diritto ad un’indennità di occupazione dell’immobile.
